Как выбрать участок для строительства дома

На первый взгляд эта задача не кажется сложной: приехали в желаемый район, оценили размер, географию и красоту пейзажа — и выбор сделан. Но на практике все не так просто. В этой статье говорим подробно о том, как выбрать земельный участок под строительство дома, чтобы минимизировать все потенциальные проблемы.

Для начала необходимо определиться с основным назначением строящегося дома (постоянное проживание, кратковременные посещения, проживание в летний период) и выбрать место хотя бы на уровне направления. Что еще нужно знать и учитывать?

Юридическая сторона вопроса: категории земель

Законодательные нормы в части классификации и использования земельных участков существенно изменились в 2019 г., когда были внесены поправки в земельный, жилищный и градостроительный кодексы.

В соответствии с изменениями, капитальный частный дом в РФ можно возвести (и даже получить признание его жилым) на территориях садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Есть возможность приобрести землю и в огородническом товариществе (ОНТ), но на нем строиться капитально (с устройством фундамента) запрещено.

При выборе земельного участка можно пользоваться следующими ресурсами:

• публичной кадастровой картой (по номеру участка можно узнать его назначение, точные размеры, форму, границы с GPS-привязкой к местности);
• генеральным планом муниципального образования, на котором указаны все готовые и строящиеся объекты и отражается план по развитию транспортной инфраструктуры;
• картой границ зон охраняемых объектов культурного наследия.

Важно: в любом случае не стоит совершать покупку, если предлагается нестандартная схема передачи прав и оформления документов.

У кого и где покупают землю?

Непраздный вопрос, ведь речь идет о неординарной покупке. Вариантов есть несколько:

• у физического лица;
• у компании-девелопера в рамках постройки нового поселка (де-юре нередко оформляется как сделка между физлицами);
• у «государства» — на проводимых муниципалитетами торгах.

Однозначно сказать, какой из этих вариантов самый безопасный, невозможно. Наиболее очевидны риски в первом варианте: проблемные документы, риск ущемления прав третьего лица и пр. Сложности могут возникнуть, если участок находится в пожизненном наследовании или был предоставлен представителю льготной категории граждан.

Сотрудничество с застройщиком нередко связано с нарушением сроков строительства или с недостроем. Но и просто покупая участок в организованном коттеджном поселке, целесообразно заранее уточнить тарифы на обслуживание (они могут оказаться очень высокими) и выяснить, «что можно, а что нельзя», потому что нередко в таких объединениях практикуются штрафы буквально за все (к примеру, за прогулку по собственному двору в плавках/купальнике).

Участие в торгах за муниципальные земли — дело и вовсе непростое, требующее определенных навыков и свободных средств для внесения обязательного залога. При этом каждый заинтересовавший объект необходимо детально изучить — как по документам, так и на местности, ведь после победы на торгах пути назад не будет.   

Основные критерии выбора участка под застройку

Ответ на вопрос, как правильно выбрать землю под домостроительство, зависит от многих факторов. В первую очередь следует проверить:

• категорию и вид разрешенного использования земли (наиболее ценятся предназначенные под ИЖС);
• наличие и «качество» документов, включая постановку объекта на учет в кадастровом реестре;
• допустимые параметры возводимых сооружений;
• выделение границ, отсутствие пересечений с соседними участками, наличие согласия о признании граничных разделов со всеми соседями;
• возможные обременения и аресты.

Также необходимо оценить окружение на предмет присутствия рядом с участком предприятий сельскохозяйственного или промышленного назначения и потенциальную возможность их появления в будущем, ведь такое соседство вряд ли добавит позитива. О прочих критериях поговорим подробнее.

Удаленность от города и транспортная доступность

Важный момент для оценки — транспортная доступность, включая наличие дорог, порядок их обслуживания, возможность использования в зимнее время и т.п. И дело тут не только в комфортности доезда гостей или собственных поездок в деловых или увеселительных целях: никто из нас не застрахован от чрезвычайных ситуаций, и необходимо учитывать, сможет ли вовремя приехать полиция, пожарная или газовая служба.

Но и загруженная трасса рядом с домом — не лучший вариант. Оптимальным размещением считают, если на общественном транспорте от дома до детских или медицинских учреждений возможно добраться за 30 минут.

Социальная и коммерческая инфраструктура 

Где покупать продукты, и есть ли поблизости школа для детей — об ответах на эти вопросы не забывает ни один будущий домовладелец. Однако порой без внимания остаются нюансы. Например, медицинскими учреждениями интересуются гораздо реже, особенно если подыскивается место для летнего дома — а ведь вопрос может оказаться актуальным (более всего — для пожилых людей и семей с маленькими детьми).

Кстати, пока дети маленькие, далеко не все родители осознают, что со временем сыну/дочери потребуется не только школа, но и досуговая инфраструктура — спортивный комплекс, бассейн, различные кружки, студии. Об этом стоит подумать еще на этапе выбора места для строительства дома.

Геологические и экологические параметры

Практичный покупатель может обратить внимание на геологию участка:

• особенности рельефа;
• уровень и динамическое состояние грунтовых вод;
• химический и механический составы грунта.

Конечно, вести изыскания на каждом потенциальном участке слишком дорого, но можно опросить возможных будущих соседей. Визуально насторожить должно обилие влаголюбивой растительности или, наоборот, скудность растительного покрова, неглубокие (2-3 м) колодцы, ощутимые (от 3 м) перепады высот и пр.

Не все территории за городом экологически чисты и безопасны: необходимо убедиться в том, что поблизости нет свалок, заброшенных скотомогильников, сбрасывающих отходы производств, ЛЭП, радиолокационных станций и т.п.

Оценка состояния инженерных коммуникаций 

Возможность подключения коммуникаций имеет огромное значение и существенно влияет на стоимость: даже если место безумно понравилось, от участка без доступа к этим благам цивилизации лучше сразу отказаться.

В первую очередь следует проверить:

• технические условия на электроснабжение (кабели и провода должны обеспечивать не менее 15 кВт мощности от напряжения 380 В, распределение электроэнергии — из расчета не менее 15 кВт на одно жилое здание, предпочтительной является вторая категория надежности сети) – такая мощность достаточна для обеспечения работы бытовых приборов, но для отопления ее не хватит;
• акты ввода в эксплуатацию газопровода, врезки и пуска газа, договор с газопоставляющей компанией на ТО газопровода (требования к газификации индивидуальных домов постоянно ужесточаются, это нельзя упускать).

Центральное водоснабжение — это серьезное преимущество участка. Бурение собственной скважины требует значительных расходов и усилий, включая проведение экспертизы. К тому же, артезианская вода отличается повышенным содержанием железа и нуждается в очистке и фильтрации. Наличие же водопровода — это моментальный доступ к очищенной воде. Хотя и у бурения собственной скважины есть свои поклонники, которые считают, что «природная» вода намного полезнее.